Duurzaam Gebouwd: Verduurzamen maatschappelijk vastgoed: ‘Lef hebben en je nek uitsteken!’

Onderstaand artikel is geschreven door Marvin van Kempen en te vinden op magazine.duurcaamgebouwd.nl

Maak inzichtelijk wat de impact is van verduurzaming en zorg voor een duidelijke restwaardering. Onderzoek kansen van innovatieve financieringsvormen die helpen om de volgende stap te zetten en zorg bestuurlijk voor lef en bewustwording in de complete organisatie. ‘Begin gewoon!’ Dit zijn belangrijke uitkomsten van een rondetafelgesprek over het versnellen van de verduurzaming van maatschappelijk vastgoed, georganiseerd door Giesbers Servicebouw en Duurzaam Gebouwd. Met een treffende locatie: de verduurzaamde sport- en evenementen locatie Maaspoort in Den Bosch.

Foto boven: Vincent van Ernich, Paul Martinus, Hubert-Jan van den Brink, Leo de Koster, Rob Wouters, Richard Swinkels, Wouter Roemaat, Mitchell Gmelich.

Het rondetafelgesprek vond plaats op 1 november 2022: nog 86 maanden te gaan tot 2030. Hét moment waarop we 55 procent reductie van de uitstoot van schadelijke broeikasgassen gerealiseerd moeten hebben. Hoewel het doel duidelijk is, geeft het IPCC-rapport en het onlangs verschenen VN-onderzoek aan dat we achterlopen en de maximaal 1,5 graad Celsius opwarming wellicht niet meer halen. Tegelijkertijd weten we dat we als bouw- en vastgoedsector een grote impact kunnen maken. Door onder andere het versneld doorvoeren van de energietransitie, door materialen niet meer af te danken en opnieuw te gebruiken én door ervoor te zorgen dat onze gebouwen mensen gezond maken. De kansen liggen niet alleen in de woningbouw, ook in de utiliteitssector staan duizenden maatschappelijke gebouwen te wachten op een renovatie.

Den Bosch pakt aan

Dat we hongerig zijn om te verduurzamen, illustreert Mitchell Gmelich van Van Draeckeburgh | Subsidies en Financieringen aan de hand van een actualiteit: “De DUMAVA, de subsidie voor de verduurzaming van maatschappelijk vastgoed, was binnen enkele dagen overtekend.” Ook de Gemeente ‘s-Hertogenbosch heeft de subsidieregeling aangevraagd, al werd de Maaspoort al eerder verduurzaamd. Leo de Koster van de gemeente vertelt: “De daken zijn bijna volledig benut voor de plaatsing van zonnepanelen en de Warmte Koude Opslag (WKO) zorgt voor de duurzame energievoorziening in zowel het verzamelgebouw Maaspoort als de sportaccommodatie Flik-Flak. Deze gebouwen zijn bijna energieneutraal. We gebruikten eerst 150.000 m3 aan gas en dat hebben we teruggebracht naar 8.000 m3. In 2016 gebruikten we 640.000 kW aan stroom en in 2021 reduceerden we dat naar 210.000 kW.”

De sporthal is een van de honderd gebouwen die in drie jaar tijd zijn verduurzaamd. Hubert-Jan van den Brink van Giesbers Servicebouw en Rob Wouters van RWO projectmanagement & advies weten meer van de aanpak. Zij werken samen met de gemeente ’s-Hertogenbosch. Van den Brink: “Alle bestaande gebouwen van de gemeente moeten minstens een label B behalen en we willen zo groot mogelijke stappen zetten, liefst naar energie neutrale gebouwen. De aanpak van ’s-Hertogenbosch vraagt om bestuurlijk lef, want honderd gebouwen in drie jaar tijd verduurzamen, dat is een flinke klus.” Wouters voegt toe: “De aanpak van de gebouwen vindt plaats in drie groepen, die elk bestaat uit drie clusters met elk ruim dertig gebouwen. De maatregelen die we doorvoerden hebben een terugverdientijd van 25 jaar of korter. Het geld dat we verdienen met de energiebesparing besteden we weer aan de verduurzaming. Ondertussen hebben 89 gebouwen zelfs een label A en dankzij de maatregelen besparen alle gebouwen samen 36 procent gas. We hebben nog wel een stap te gaan om CO2-neutraal te worden. Ook in Gemeente Tilburg zetten we verduurzamingsstappen, samen met Giesbers.”

Creatieve oplossingen zoeken

Verduurzamingsmaatregelen werden in het geval van ’s-Hertogenbosch voor een deel ingevuld met het geld dat vrijkomt dankzij energiebesparing. Daarnaast werd vier miljoen ingebracht om renovatie van het maatschappelijk vastgoed op stoom te laten komen. In die financieringsopgave ziet Richard Swinkels van Van Aarle De Laat BV een grote uitdaging. “Het ontbreekt vaak aan de middelen om een verduurzaming mee uit te voeren. Dat speelt voor maatschappelijk vastgoed in het algemeen en in het bijzonder voor de verduurzaming van zorgvastgoed, ons specialisme. Het is op dit moment zoeken naar creatieve oplossingen voor deze drempel.”

Vanuit zijn dagelijkse praktijk bij Alba Concepts wist Wouter Roemaat hier voorbeelden van te noemen: “Door je te richten op de restwaarde krijgen circulaire en losmaakbare materialen meer gewicht. Met het oog op ons Carbon Budget en de mogelijke CO2-beprijzing is het essentieel om circulair te integreren in al onze opgaven. Andersoortige rendementen meenemen vormt daarbij een mogelijk oplossing, een valuecase in plaats van een businesscase. Denk bijvoorbeeld aan sociale waarden of de winst op het gebied van gezondheid. Zo kan een beter binnenklimaat zorgen voor een verlaging van ziekteverzuim of een stijging van arbeidsproductiviteit. De uitdaging zit in het kwantificeren van deze elementen.” Swinkels geeft aan dat er altijd een intrinsieke motivatie moet zijn voor de verduurzaming. “Dit werkt alleen als er bestuurlijk lef wordt getoond en de bereidheid er is om aan zo’n value case te rekenen. Dat is een vereiste.”

Grotere impuls

Daarnaast kan de bancaire sector volgens de experts bijdragen aan de transities door op het vlak van financiering een duit in het zakje te doen. Zo werd voor de woningbouw recentelijk een stimulans geïntroduceerd door de Triodos Bank rond het toepassen van alternatieve bouwmaterialen. Voor de utiliteitsbouw kan er ook gestimuleerd worden met bijvoorbeeld duurzaamheidsleningen. Gmelich: “ING biedt klanten die verduurzamen een gunstige lening. Als je bijna renteloos kunt verduurzamen, is de impuls natuurlijk een stuk groter. Paul Martinus van Unica Building Services is het daarmee eens, maar legt de nadruk op het feit dat gebouweigenaren eerst inzicht nodig hebben over hoe de huisvesting presteert: “Een essentiële randvoorwaarde is data over wat je in huis hebt, zodat je eenvoudiger kunt beslissen over de mogelijke verduurzamingsroute. En zelfs als je al die data in huis hebt, is een verduurzaming niet vanzelfsprekend.”

De sporthal Maaspoort is een van de honderd gebouwen die in drie jaar tijd is verduurzaamd.
Bron: Duurzaam Gebouwd

De maatregelen mogen geen obstakel zijn in je dagelijkse dienstverlening of het productieproces. Swinkels voegt daaraan toe: “We zien in de zorgsector dat primaire processen altijd moeten doordraaien en dat er bijvoorbeeld een specifieke focus is op veiligheid. Dat zie je bijvoorbeeld ook in het onderwijs.”

Belangenkloof dichten

Naast deze opgaves is er een andere barrière die moet worden aangepakt: de split incentive. Hierbij plukt de huurder of gebruiker de vruchten van de maatregelen, terwijl de gebouweigenaar investeert. Het oplossen van het financieringsvraagstuk kan al een bijdrage leveren om deze discussie te versoepelen. Gmelich: “De belangen verschillen van elkaar, hoewel het belangrijk is om in te zien dat er een verschil zit tussen de waarde en taxatie van traditioneel versus duurzaam vastgoed. Voor de eigenaar is het een goed idee om te streven naar een bestendige exploitatie met betaalbare energielasten. Dat houdt je gebouw ook in de toekomst betaalbaar en daarmee waardevast.”

Van den Brink voegt toe: “Die verbrede kijk maakt het vastgoed toekomstbestendiger. Om de angel rondom overlast eruit te halen, kan verduurzaming plaatsvinden tijdens natuurlijke vervangingsmomenten. Belangrijk is dan wel om het gesprek over verduurzaming tijdig te voeren en je ketenpartners onderdeel te maken van de verduurzaming.” Volgens De Koster illustreert het praktijkvoorbeeld van Den Bosch de kansen: “Hier gaven we de installateur de kans om de verantwoordelijkheid te nemen voor het verlagen van het energieverbruik én het correct inregelen na ingebruikname.” Volgens Martinus moet dit de status quo worden: “We kijken naar duurzaamheid in de breedste zin van het woord om ook langetermijncontracten erover af te sluiten om verantwoordelijkheid bij de installateur te houden. Met onderhoud voor vijftien jaar, want dan kun je ook iets met elkaar realiseren. We zien wel een kentering. Voorheen zag je dat het losse jaarlijkse verlengingen waren, maar vanuit nieuwbouw worden steeds meer onderhoudscontracten van minimaal tien jaar afgesloten. Dat geeft ons ook de mogelijkheid om impact te maken. Niemand heeft er wat aan om na de oplevering van een gebouw weer te vertrekken.”

Bewustwording, samenwerking en samen leren

Vertrouwen en samenwerking werden daarmee als belangrijke elementen omschreven. Evenals het aantoonbaar impact maken op de klimaatdoelstellingen. Volgens Vincent van Ernich, die voor de gemeente ’s-Hertogenbosch onderzoek doet naar de gemaakte impact, gaat het ook om bewustwording: “Wellicht stellen young professionals andere eisen aan de werkomgeving. Daarom wil je ook bottom-up de ruimte geven om verbeterperspectief aan te dragen en meer betrokken te raken bij verduurzaming.” Door inzicht te geven in wat een verduurzaming betekent, werk je ook aan die betrokkenheid. Dat kan bijvoorbeeld door meer focus te leggen op de restwaardering en door heel concreet te maken wat de meetbare impact is op het vlak van het verminderen van de CO2-uitstoot.
Volgens Van den Brink werken deze uitgangspunten alleen als er vertrouwen en samenwerking wordt gezocht door alle partijen die betrokken zijn bij het ontwerp- en bouwproces. “We laten in Den Bosch en ook in Tilburg zien hoe verduurzaming van maatschappelijk vastgoed in een stroomversnelling kan komen. We kunnen er lang over discussiëren, maar dit is het moment om er gewoon mee aan de slag te gaan.” Dat beaamt De Koster: “Daarvoor moet je lef hebben en je nek uitsteken. Je hoeft niet alles al te weten voordat je het verduurzamingsproces ingaat. Het is een ontdekkingsreis voor alle betrokken partijen. Begin vooral nu en samen aan die tocht naar de top.”

Het rondetafelgesprek ‘Versnellen verduurzamen van maatschappelijk vastgoed’ werd georganiseerd door Giesbers Servicebouw, in samenwerking met Duurzaam Gebouwd. Op de partnerpagina van Giesbers Giesbers Ontwikkelen en Bouwen, waar Giesbers Servicebouw een dochterbedrijf van is, lees je onder andere project- en visie-gerelateerde artikelen.